Contre-visite d'une maison : les points à vérifier, et quand venir avec un expert

Pourquoi une contre-visite

La première visite sert à se projeter : la lumière, les volumes, le quartier. La contre-visite sert à vérifier. C'est d'autant plus nécessaire que les diagnostics obligatoires ne disent rien de la structure : ni les fissures, ni les fondations ne figurent dans le dossier de diagnostic technique. Ce que vous ne regardez pas, personne ne l'aura regardé pour vous.

Prévoyez une heure à une heure et demie pour une maison, de jour, idéalement après quelques jours de pluie : les infiltrations et les remontées d'humidité se voient mieux. Venez à deux si vous le pouvez, l'un regarde pendant que l'autre pose les questions.

Ce qu'il faut emporter

• Une lampe torche, pour la cave, les combles, le fond des placards.
• Un mètre, pour mesurer une fissure ou un écart.
• Une bille ou un petit niveau, pour la planéité des sols.
• Votre téléphone, pour photographier chaque désordre : une vue d'ensemble, puis un détail.
• Cette liste, imprimée ou sur l'écran.

Dehors : le terrain et les façades

Le terrain autour de la maison

• La pente : un terrain qui descend vers la maison lui envoie l'eau de pluie, au pied des murs.
• Les descentes de gouttières : se déversent-elles dans un regard, ou directement contre la façade ?
• Les arbres : sur sol argileux, un arbre planté plus près de la maison que sa hauteur adulte peut assécher le sol sous les fondations en été.
• Les abords : des fissures sur la terrasse, les murets ou l'allée signalent souvent un sol qui bouge.

Pour savoir si la commune est exposée au retrait-gonflement des argiles, l'état des risques remis par le vendeur l'indique, tout comme le site Géorisques.

Les façades

• L'orientation des fissures : une fissure en escalier dans les joints, ou en biais depuis l'angle d'une fenêtre, n'a pas la même signification qu'un réseau de microfissures en toile d'araignée. Voir comment lire une fissure.
• Leur largeur : en dessous de 0,2 mm, une fissure est le plus souvent superficielle ; au-delà, ou si elle traverse le mur, elle mérite un examen.
• Les angles de la maison : une fissure verticale à un angle peut traduire un mouvement des fondations.
• Les reprises récentes : un enduit neuf sur une partie seulement de la façade, des fissures rebouchées et repeintes.
• Le soubassement : enduit qui cloque ou s'effrite, taches sombres en pied de mur.
• La toiture, vue du sol : tuiles déplacées, faîtage qui ondule, gouttières qui débordent.

Dedans : ouvertures, sols, murs

Les portes et les fenêtres

Ouvrez et fermez chacune d'elles. Une porte qui frotte, un jour irrégulier en haut du cadre, des traces de rabotage sur le chant : ce sont souvent les premiers signes d'une structure qui se déforme, avant même les fissures. Voir fissures autour des portes et fenêtres.

Les sols

Posez la bille au milieu de chaque pièce. Si elle part toujours du même côté, le sol penche. Regardez aussi le carrelage fendu en ligne droite, les plinthes décollées, un joint ouvert entre le sol et le mur.

Les murs et les plafonds

• Les fissures en biais au-dessus des portes, et celles visibles des deux côtés d'un même mur.
• Les fissures à la jonction entre mur et plafond.
• Une peinture neuve dans une seule pièce, un meuble ou un tableau placé à un endroit curieux : demandez à regarder derrière.

Les pièces humides et les odeurs

• Une odeur de moisi ou de cave, dès l'entrée.
• Du salpêtre, un papier peint qui se décolle en bas des murs.
• Des taches noires dans les angles du plafond, souvent signe de condensation : vérifiez qu'une ventilation existe et fonctionne.
• Des traces autour de la douche, de la baignoire, sous l'évier.

Les trois grandes causes d'humidité se traitent très différemment : voir condensation ou infiltration.

Sous-sol, garage et combles

• La cave et le sous-sol : traces d'eau au sol, dépôts blanchâtres sur les murs, fissures dans les murs enterrés.
• Les combles : poutres qui fléchissent, bois attaqué ou vermoulu, traces d'infiltration sous la couverture, isolant tassé ou humide.
• Le bois en général : un bois qui se fend en petits cubes, des filaments blancs, une poussière rousse sont des signes possibles de mérule, à faire examiner sans tarder.

Les documents et les questions pour le vendeur

Les documents à demander

• L'état des risques, qui signale notamment l'exposition au retrait-gonflement des argiles et les arrêtés de catastrophe naturelle de la commune.
• Les sinistres indemnisés : le vendeur doit vous informer par écrit des sinistres qui ont donné lieu à une indemnisation au titre d'une catastrophe naturelle (art. L. 125-5 du Code de l'environnement).
• Les factures des travaux touchant la structure, l'humidité ou la toiture, avec l'attestation d'assurance de l'entreprise : pour des travaux de moins de dix ans, la garantie décennale suit la maison.

Les questions à poser

• Depuis quand voyez-vous ces fissures ? Ont-elles bougé ? Ont-elles été rebouchées ?
• Les portes ont-elles déjà été rabotées ?
• Y a-t-il eu des dégâts des eaux, des infiltrations, une cave inondée ?
• Avez-vous fait une déclaration à votre assurance pour des fissures ?
• La maison a-t-elle déjà été examinée par un expert ?

Notez les réponses, et demandez les plus importantes par écrit, par exemple par e-mail. En cas de désaccord après la vente, ce que le vendeur vous a dit, ou caché, compte : voir le vice caché dans une maison.

Ce que vous voyez, ce que ça peut indiquer

Quand venir avec un expert

Il suffit d'un seul signe marqué « Faire examiner » pour que l'avis d'un expert en bâtiment se justifie. Ce qu'il apporte, c'est ce qu'une visite ne permet pas de voir : si une fissure est encore active, d'où vient une humidité, ce que représentent les travaux à prévoir. Ses constats écrits servent ensuite à décider, et à négocier.

Le bon moment est avant l'offre. Si le compromis est déjà signé, il reste le délai de rétractation de 10 jours. L'expert peut aussi vous accompagner à la contre-visite elle-même, si le vendeur l'accepte.

Un expert indépendant du réseau IPB n'est lié ni au vendeur, ni à l'agence, ni à une entreprise de travaux. C'est tout l'objet de l'expertise avant achat. Pour commencer, le pré-diagnostic achat prend deux minutes en ligne.

FAQ — La contre-visite d'une maison

Peut-on faire une contre-visite après le compromis ?

Oui, pendant le délai de rétractation, avec l'accord du vendeur. C'est alors le moment ou jamais : une fois le délai écoulé, vous êtes engagé.

Le vendeur peut-il refuser une contre-visite ?

Rien ne l'y oblige. Mais un refus, surtout quand vous venez avec un expert, est une information en soi.

Une fissure veut-elle dire que la maison a un problème ?

Non. Beaucoup de fissures sont superficielles. C'est leur forme, leur largeur, leur évolution et les signes qui les accompagnent qui comptent : voir évaluer la gravité d'une fissure.

Que faire des photos prises pendant la visite ?

Gardez-les, datées. Elles servent à l'expert, à la négociation, et, en cas de désaccord après la vente, à établir ce qui était visible.

Ce qu'il faut retenir

• ✅ Avant l'offre, ou au plus tard pendant le délai de rétractation
• ✅ Lampe, mètre, bille, téléphone : tout se photographie
• ✅ Dehors puis dedans : terrain, façades, ouvertures, sols, pièces humides, sous-sol, combles
• ✅ Les documents : état des risques, sinistres indemnisés, factures et assurances des travaux
• ✅ Un seul signe sérieux suffit pour revenir avec un expert avant de signer