Délai de rétractation du compromis de vente : 10 jours pour faire expertiser la maison

Le délai de rétractation, en clair

Le délai de rétractation protège l'acheteur d'un logement contre une signature trop rapide. Il est prévu par l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, issu de la loi SRU de 2000 (d'où son autre nom, « délai SRU »), et a été porté de 7 à 10 jours par la loi du 6 août 2015.

• Qui en bénéficie : l'acheteur non professionnel d'un bien à usage d'habitation, maison ou appartement, qu'il ait signé un compromis de vente ou une promesse unilatérale de vente.
• Qui n'en bénéficie pas : le vendeur, engagé dès sa signature, et l'acheteur professionnel de l'immobilier.
• Ce qu'il permet : renoncer à l'achat sans avoir à se justifier, et récupérer les sommes versées.

Comment se calcule le délai

Le délai compte 10 jours calendaires : samedis, dimanches et jours fériés compris. Il commence le lendemain de l'un de ces deux événements :

• la première présentation de la lettre recommandée qui vous notifie le compromis signé, même si vous allez la retirer plus tard au bureau de poste. Le recommandé électronique est admis ;
• la remise en main propre du compromis, quand il a été signé par l'intermédiaire d'un professionnel (agence immobilière, notaire) qui vous le remet contre récépissé.

Si le dixième jour tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, le délai est prolongé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.

Comment se rétracter

La rétractation se fait par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par recommandé électronique, à l'adresse indiquée dans le compromis : celle du vendeur, ou celle du notaire ou de l'agence chargés de la recevoir. Envoyez-la au plus tard le dernier jour du délai, et de préférence sans attendre ce jour-là.

Vous n'avez aucun motif à donner. Une phrase suffit : « Je vous informe que j'exerce la faculté de rétractation prévue par l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, concernant le compromis de vente signé le … pour le bien situé … ». Si vous achetez à plusieurs, faites signer la lettre par chaque acheteur.

Les sommes versées, le plus souvent le dépôt de garantie, vous sont restituées dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la rétractation (art. L. 271-2 du même code).

Faire tenir une expertise dans les 10 jours

Dix jours, c'est court pour faire examiner une maison. C'est faisable si tout se met en place le jour de la signature, pas le cinquième jour.

Le jour de la signature

• Notez la date limite, calculée comme ci-dessus, et gardez la preuve de la date de remise ou de présentation.
• Demandez l'accès à la maison pour une visite technique pendant le délai. Le vendeur n'est pas tenu d'accepter, mais il refuse rarement : il sait que vous pouvez de toute façon vous rétracter.
• Prévenez un expert en lui donnant cette date limite : c'est elle qui fixe le calendrier. Le pré-diagnostic achat de l'institut, deux minutes en ligne, vous la demande justement.

Pendant le délai : la visite

L'expert examine ce qu'un acheteur ne peut pas juger seul : la largeur, l'orientation et l'activité des fissures, la planéité des sols et le jeu des portes, l'humidité des murs et sa cause, la charpente visible, et l'environnement de la maison (sol argileux, arbres proches, pente du terrain, évacuation des eaux de pluie). Venez si vous le pouvez : vous posez vos questions sur place, devant les désordres.

Avant le dernier jour : décider

Avec les constats de l'expert par écrit, trois cas se présentent :

• Rien d'inquiétant : vous laissez courir le délai, l'achat est confirmé.
• Des travaux à prévoir, mais acceptables : vous pouvez demander une baisse de prix. Le vendeur n'est pas obligé d'accepter, mais il sait que vous pouvez encore vous retirer. Un accord se formalise avec le notaire, avant la date limite.
• Un désordre grave : vous vous rétractez avant la date limite et récupérez votre dépôt de garantie.

Ne laissez pas passer la date en attendant une réponse. Si le doute persiste à la veille de l'échéance, il vaut mieux se rétracter et, si le vendeur le veut bien, signer un nouveau compromis une fois l'expertise faite, en acceptant le risque qu'il traite entre-temps avec un autre acheteur.

Les signes qui justifient d'utiliser ce délai

Une expertise pendant le délai de rétractation n'est pas utile pour toutes les maisons. Elle l'est quand vous avez remarqué, lors des visites, l'un de ces signes :

• ⚠️ des fissures en escalier ou en biais, surtout au départ des angles de portes et de fenêtres
• ⚠️ des portes qui frottent, des traces de rabotage, un carrelage fendu en ligne
• ⚠️ une peinture ou un enduit neuf sur une seule zone, sans raison donnée
• ⚠️ une odeur de moisi, du salpêtre, des taches en pied de mur
• ⚠️ une maison sur un terrain argileux, avec des arbres proches, dans une commune reconnue en catastrophe naturelle pour la sécheresse

Pour repérer ces signes à temps, voir notre liste de la contre-visite d'une maison.

Après les 10 jours : les conditions suspensives

Une fois le délai écoulé, vous êtes engagé. Vous ne pouvez plus renoncer que si une condition suspensive prévue au compromis ne se réalise pas. La plus courante, l'obtention du prêt, est encadrée par la loi (art. L. 313-41 du Code de la consommation). Les autres se négocient avec le vendeur.

La condition suspensive d'expertise

Elle est moins courante, mais possible si le vendeur l'accepte. Pour être valable, elle doit reposer sur un critère objectif, par exemple « l'expertise ne révèle pas de désordre structurel nécessitant une reprise des fondations ». Une condition qui dépendrait de votre seule volonté, du type « si l'acheteur est satisfait », serait nulle (art. 1304-2 du Code civil). Faites-la rédiger par le notaire, avec un délai pour réaliser l'expertise.

Le meilleur moment reste avant le compromis

Le délai de rétractation est un filet de sécurité, pas une stratégie. Faire examiner la maison avant de faire une offre, c'est négocier sans compte à rebours et ajuster le prix à l'état réel du bâti. Notre guide fissures ou humidité avant d'acheter détaille cette chronologie, et l'article acheter une maison fissurée la négociation.

FAQ — Délai de rétractation et expertise

Le vendeur peut-il se rétracter ?

Non. Le délai de rétractation ne profite qu'à l'acheteur. Le vendeur est engagé dès sa signature du compromis.

Faut-il justifier sa rétractation ?

Non. Aucun motif n'est demandé, et aucune pénalité ne peut vous être réclamée.

Le délai court-il pendant le week-end ?

Oui, il se compte en jours calendaires. Seul le dernier jour est reporté au premier jour ouvrable suivant s'il tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié.

J'achète directement chez le notaire, sans compromis : ai-je un délai ?

Oui. Sans avant-contrat, vous disposez d'un délai de réflexion de 10 jours à compter de la notification ou de la remise du projet d'acte, et l'acte de vente ne peut pas être signé avant son expiration.

Une expertise du bâti est-elle obligatoire avant d'acheter ?

Non. Aucun des diagnostics obligatoires ne porte sur la structure : ni les fissures, ni les fondations. Voir ce que couvrent les diagnostics de la vente.

Ce qu'il faut retenir

• ✅ 10 jours à compter du lendemain de la présentation de la lettre recommandée ou de la remise du compromis
• ✅ Sans motif, par lettre recommandée, au plus tard le dernier jour
• ✅ Dépôt de garantie restitué sous 21 jours
• ✅ Une expertise tient dans le délai si elle s'organise le jour de la signature, date limite en main
• ✅ Passé le délai, seules les conditions suspensives permettent de renoncer