Le projet en chiffres

  • • Type : T3 60 m² au 1er étage, secteur Saint-Cyprien
  • • Ouverture : 4,2 m de large × 2,3 m de haut
  • • Poutre : HEB 220, longueur 4,8 m
  • • Durée : 5 jours (étaiement compris)
  • • Budget : 11 800 € TTC, financé par le propriétaire pour valorisation avant revente

Le contexte : un T3 cloisonné qui ne se vendait pas

Le propriétaire, un investisseur LMNP, avait acheté ce T3 à Saint-Cyprien fin 2025 pour 168 000 €. Bien situé, lumineux côté façade, mais cuisine fermée de 9 m² séparée du séjour par un mur porteur en briques foraines de 25 cm. L'agence lui avait dit clairement : « En l'état, vous le vendrez 175 000 € maxi. Avec la cuisine ouverte, vous montez à 200 000 € sans problème. »

Il nous a contactés un mardi après-midi. Visite jeudi, devis vendredi, chantier démarré 3 semaines plus tard.

Étape 1 — Visite technique et étude structure

Notre ingénieur passe sur place avec un fissuromètre, un détecteur de métal (pour trouver d'éventuels chaînages) et le plan de l'immeuble. Constats :

  • Mur porteur traversant, supportant les 3 niveaux au-dessus
  • Plancher en hourdis béton (1970), portée perpendiculaire au mur
  • Pas de chaînage horizontal au niveau de l'ouverture envisagée
  • Espace dégagé en sous-sol pour vérifier les fondations : OK

Calcul de descente de charges : la poutre devra reprendre ~12 tonnes au mètre linéaire. Avec une portée de 4,2 m + appuis de 30 cm de chaque côté, on opte pour un HEB 220 (et non un IPN, qui aurait fléchi au-delà du seuil acceptable).

La note de calcul

Document signé par notre ingénieur, transmis au client, à la copropriété (vote en AG) et conservé pour la décennale. Eléments inclus :

  • Charges reprises (Eurocode 1)
  • Vérification résistance + flèche maximale (L/500 en immeuble d'habitation)
  • Plan d'exécution avec cotes et appuis
  • Méthode d'étaiement détaillée

Étape 2 — Démarches administratives

Immeuble en copropriété → vote en assemblée générale obligatoire. Nous fournissons au client le dossier complet : note de calcul, plans avant/après, attestation décennale, planning. Vote acquis à l'unanimité (les voisins ont apprécié la rigueur du dossier — beaucoup avaient eu de mauvaises expériences avec des « bricoleurs »).

Étape 3 — Chantier (5 jours)

Jour 1 — Étaiement

Pose de 6 étais réglables Acrow type Multipower en sous-face du plancher du dessus, sur bastaings de répartition. Vérification au comparateur que le plancher ne bouge pas (déplacement < 0,5 mm).

Jour 2 — Découpe

Sciage du mur à la disqueuse diamantée, démolition par sections de 30 cm pour ne pas fragiliser. Évacuation gravats : ~ 2 m³.

Jour 3 — Pose poutre HEB 220

Manutention par 2 personnes + chèvre métallique (poids poutre 4,8 m × 71 kg/m = 340 kg). Mise en place sur appuis, calage à la chaux hydraulique, scellement par injection.

Jour 4 — Habillage et linteaux

Coffrage de la poutre (BA13 + isolant phonique), pose des jambages en briques pleines, traitement anti-rouille de la poutre apparente sur la sous-face.

Jour 5 — Finitions et levée des étais

Enduit, ponçage, sous-couche peinture, ragréage du sol au droit du mur ouvert. Levée progressive des étais (4 mm/heure) sous contrôle. Aucun mouvement détecté.

Le résultat

Cuisine + séjour réunis en un espace de 32 m², lumière traversante, vue dégagée jusqu'à la fenêtre arrière. Le propriétaire fait refaire les photos professionnelles, remet en vente à 198 000 €.

Vendu en 3 semaines, à 196 500 €. Plus-value brute : +28 500 €. Soit, après déduction de notre prestation (11 800 €), un gain net de 16 700 € sur ce chantier de 5 jours.

Le retour client

« J'avais consulté trois entreprises avant IPB. Deux avaient sous-estimé la portée et proposaient un IPN qui aurait fléchi. Une troisième voulait sous-traiter le BE. IPB faisait tout en interne, avec une décennale claire — c'était la seule offre sérieuse. Le chantier est tenu au jour près. Je les rappelle pour mon prochain bien. »

Ce qu'il faut retenir

  • ✅ Bureau d'études en interne = différence majeure entre une entreprise sérieuse et un assemblage d'artisans
  • ✅ Choix poutre IPN vs HEB = critique : un mauvais choix se paie 5 ans plus tard en fissures
  • ✅ L'étaiement est non négociable : aucun pro sérieux ne s'en passe
  • ✅ La décennale couvrant l'étude ET les travaux est rare et précieuse — c'est ce qui rassure les notaires et les acquéreurs

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