Le projet en chiffres

  • • Type : T3 60 m² au 1er étage, secteur Saint-Cyprien
  • • Ouverture : 4,2 m de large × 2,3 m de haut
  • • Poutre : HEB 220, longueur 4,8 m
  • • Durée : 5 jours (étaiement compris)
  • • Budget : 11 800 € TTC, financé par le propriétaire pour valorisation avant revente

Le contexte : un T3 cloisonné qui ne se vendait pas

Le propriétaire, un investisseur LMNP, avait acheté ce T3 à Saint-Cyprien fin 2025 pour 168 000 €. Bien situé, lumineux côté façade, mais cuisine fermée de 9 m² séparée du séjour par un mur porteur en briques foraines de 25 cm. L'agence lui avait dit clairement : « En l'état, vous le vendrez 175 000 € maxi. Avec la cuisine ouverte, vous montez à 200 000 € sans problème. »

Il nous a contactés un mardi après-midi. Visite jeudi, devis vendredi, chantier démarré 3 semaines plus tard.

Étape 1 — Visite technique et étude structure

Notre institut passe sur place avec un fissuromètre, un détecteur de métal (pour trouver d'éventuels chaînages) et le plan de l'immeuble. Constats :

  • Mur porteur traversant, supportant les 3 niveaux au-dessus
  • Plancher en hourdis béton (1970), portée perpendiculaire au mur
  • Pas de chaînage horizontal au niveau de l'ouverture envisagée
  • Espace dégagé en sous-sol pour vérifier les fondations : OK

Calcul de descente de charges : la poutre devra reprendre ~12 tonnes au mètre linéaire. Avec une portée de 4,2 m + appuis de 30 cm de chaque côté, on opte pour un HEB 220 (et non un IPN, qui aurait fléchi au-delà du seuil acceptable).

La note de calcul

Document signé par notre institut, transmis au client, à la copropriété (vote en AG) et conservé pour la décennale. Eléments inclus :

  • Charges reprises (Eurocode 1)
  • Vérification résistance + flèche maximale (L/500 en immeuble d'habitation)
  • Plan d'exécution avec cotes et appuis
  • Méthode d'étaiement détaillée

Étape 2 — Démarches administratives

Immeuble en copropriété → vote en assemblée générale obligatoire. Nous fournissons au client le dossier complet : note de calcul, plans avant/après, attestation décennale, planning. Vote acquis à l'unanimité (les voisins ont apprécié la rigueur du dossier — beaucoup avaient eu de mauvaises expériences avec des « bricoleurs »).

Étape 3 — Chantier (5 jours)

Jour 1 — Étaiement

Pose de 6 étais réglables Acrow type Multipower en sous-face du plancher du dessus, sur bastaings de répartition. Vérification au comparateur que le plancher ne bouge pas (déplacement < 0,5 mm).

Jour 2 — Découpe

Sciage du mur à la disqueuse diamantée, démolition par sections de 30 cm pour ne pas fragiliser. Évacuation gravats : ~ 2 m³.

Jour 3 — Pose poutre HEB 220

Manutention par 2 personnes + chèvre métallique (poids poutre 4,8 m × 71 kg/m = 340 kg). Mise en place sur appuis, calage à la chaux hydraulique, scellement par injection.

Jour 4 — Habillage et linteaux

Coffrage de la poutre (BA13 + isolant phonique), pose des jambages en briques pleines, traitement anti-rouille de la poutre apparente sur la sous-face.

Jour 5 — Finitions et levée des étais

Enduit, ponçage, sous-couche peinture, ragréage du sol au droit du mur ouvert. Levée progressive des étais (4 mm/heure) sous contrôle. Aucun mouvement détecté.

Le résultat

Cuisine + séjour réunis en un espace de 32 m², lumière traversante, vue dégagée jusqu'à la fenêtre arrière. Le propriétaire fait refaire les photos professionnelles, remet en vente à 198 000 €.

Vendu en 3 semaines, à 196 500 €. Plus-value brute : +28 500 €. Soit, après déduction de notre prestation (11 800 €), un gain net de 16 700 € sur ce chantier de 5 jours.

Le retour client

« J'avais consulté trois entreprises avant IPB. Deux avaient sous-estimé la portée et proposaient un IPN qui aurait fléchi. Une troisième renvoyait sans cesse vers son BE. IPB coordonnait tout, avec des décennales métier claires sur l'étude et les travaux — c'était la seule offre sérieuse. Le chantier est tenu au jour près. Je les rappelle pour mon prochain bien. »

Ce qu'il faut retenir

  • ✅ Bureau d'études en interne = différence majeure entre une entreprise sérieuse et un assemblage d'artisans
  • ✅ Choix poutre IPN vs HEB = critique : un mauvais choix se paie 5 ans plus tard en fissures
  • ✅ L'étaiement est non négociable : aucun pro sérieux ne s'en passe
  • ✅ La décennale couvrant l'étude ET les travaux est rare et précieuse — c'est ce qui rassure les notaires et les acquéreurs

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